14 июня 2017 года Комитет ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости провел очередное заседание, посвященное реновации жилищного фонда в Москве.
Эксперты рассмотрели проект федерального закона «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице Российской Федерации – городе федерального значения Москве», обсудили правовые и экономические аспекты программы.
Открывая мероприятие, вице-президент ТПП РФ Дмитрий Курочкин отметил, что инициированная Правительством Москвы программа реновации имеет выраженный социальный уклон и системное значение для развития Московской агломерации. Реновация, как и другие масштабные государственные проекты, вызывает острую полемику среди простых граждан, предпринимателей и экспертов. Он подчеркнул, что Торгово-промышленная палата России как орган, призванный отстаивать интересы предпринимательского сообщества, обязана системно рассмотреть механизмы защиты интересов и обеспечения прав участников программы, а также экономические аспекты ее реализации.
Председатель Комитета, член Совета ТПП РФ, генеральный директор Ассоциации "МЕГАПИР" Александр Каньшин отметил, что на данный момент в программу сноса включено порядка 4,5 тысяч жилых домов, что составляет примерно 13-14 млн квадратных метров жилья. При этом он обратил внимание участников заседания на аналитическую информацию, которую приводят СМИ.
По мнению журналистов, по состоянию на конец 2014 г. менее чем у 10% зданий, попавших в список на снос, технический износ превышал 50%. У 65% домов в первоочередном списке для голосования износ составляет от 40 до 50%, у остальных еще меньше. Средний износ домов из списка под снос – 40,8%. Износ выше 42% позволяет признать, что здание находится в неудовлетворительном техническом состоянии. Ветхим признается здание с износом выше 60% – таких в списке менее 2%. Аварийных зданий – с износом выше 80% – в списке для голосования журналисты вообще не нашли.
«Означает ли, что все эти дома не нужно сносить? Конечно, нет – нужно, поскольку условия жизни в них давно уже не соответствуют современным требованиям, но эта информация дает повод подумать о том, что часть таких домов можно было бы реконструировать, причем с привлечением частных инвесторов путем увеличения этажности», – подчеркнул А. Каньшин.
Переходя к вопросу защиты прав собственников и арендаторов нежилых помещений в сносимых домах, Александр Каньшин рассказал, что, по открытой информации, в сносимых домах располагается примерно 3000 общественных и коммерческих организаций, снимающих помещения. Собственниками нежилых помещений является еще примерно 1000 с небольшим физических и юридических лиц.
«При этом мы говорим только о домах, включенных в перечень. Предполагаю, что для застройки новых микрорайнов потребуется сносить некоторое количество отдельно стоящих зданий социальной и иной инфраструктуры, в которых тоже нередко сдаются или передаются в собственность часть помещений, а значит число арендаторов и собственников, которых затрагивает реновация, может увеличиться», – заявил А. Каньшин. Права этих предпринимателей и собственников должны быть защищены путем предоставления им финансовые компенсации, либо равнозначных/равноценных помещений в новых домах, а арендаторам – помещений на тех же условиях аренды, подчеркнул он.
Говоря об обеспечении прав арендаторов нежилой недвижимости в сносимых домах, эксперты Комитета отметили, что законодатель достаточно неплохо поработал в этом направлении, введя главу «Обеспечение прав субъектов малого и среднего предпринимательства при прекращении прав аренды нежилых помещений в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации и находящихся в собственности города Москвы».
В соответствии с этой главой, новый договор аренды нежилого помещения заключается на тех же условиях, что и прекращаемый договор аренды нежилого помещения, и на срок, оставшийся до его истечения, без проведения торгов и с сохранением льгот, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Но при этом в указанной главе полностью отсутствуют указания на возмещение арендатору убытков, причиненных изъятием соответствующих помещений, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения арендаторами таких помещений обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенной выгоды, величина которых определяется в соответствии с федеральным законодательством.
Отдельную тревогу экспертов вызвала статья проектируемого федерального закона «Обеспечение прав собственников нежилых помещений в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации». В период проведения заседания, когда проект закона еще не был рассмотрен в третьем чтении, текст статьи предлагал ориентироваться на положения Земельного кодекса Российской Федерации для изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Проанализировав указанные положения, эксперты пришли к мнению, что Земельный кодекс не дает четкого и внятного ответа по поводу механизма возмещения убытков собственников таких помещений, поскольку сам процесс изъятия жестко привязан к изъятию земельного участка под зданием, где располагается эти помещения. При этом, если основываться на данных публичной кадастровой карты, земельные участки под большим количеством домов, включенных в программу реновации, вообще не сформированы.
Исходя их этого, применение положений Земельного кодекса потребует от Правительства Москвы провести огромную работу по формированию и постановке на учет земельных участков под всеми сносимыми домами, выделение и регистрацию долей в праве на эти земельные участки всех собственников помещений в каждом из этих домов.
При этом положения Земельного кодекса не предусматривают возможность выделения таким собственникам равноценных/равнозначных помещений, а лишь предполагают компенсацию рыночной стоимости изымаемых помещений.
В это же день Государственная Дума РФ рассмотрела проект закона в третьем чтении, где формулировка указанной статьи была изменена и гласит: «Нежилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации, не относящиеся к общему имуществу в таких многоквартирных домах, подлежат изъятию для государственных нужд города Москвы при условии их предварительного и равноценного возмещения в соответствии с законодательством Российской Федерации».
Эксперты Комитета были вынуждены констатировать, что в своем нынешнем виде формулировка статьи вносит еще большую правовую неопределенность, поскольку не несет в себе информацию о механизмах равноценного возмещения, а также отсылок к конкретным действующим законам, которые прояснили бы этот вопрос.
Генеральный директор Ассоциации городских землевладельцев Валерий Чернышёв поделился опытом взаимодействия собственников нежилых помещений с жильцами домов, которые планируются под снос.
По его словам, Ассоциация активно продвигает проект реконструкции таких домов путем обстройки и надстройки верхних этажей на отдельном фундаменте без нагрузки на дом за счет внебюджетных средств финансирования, что позволило бы с одной стороны улучшить условия жизни собственников и нанимателей жилья, с другой стороны защитить интересы собственников нежилых помещений, расположенных на первых этажах, для которых снос и последующий переезд в другие помещения может нанести непоправимый вред их предпринимательской деятельности.
Он отметил, что собственники нежилых помещений объединились в Ассоциацию жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников недвижимости «Городские землевладельцы» для согласования и конструктивного взаимодействия по этому вопросу с Правительством Москвы. Он подчеркнул, что в 427 пятиэтажках по Москве, которыми занимается Ассоциация, находятся 2873 магазина.
Переходя к вопросу защиты прав инвесторов, девелоперов и застройщиков, участники заседания отметили, что исходя их последних заявлений, которые были сделаны Правительством Москвы и Минстроем России, создается неопределенная ситуация.
Правительство Москвы подчеркивает, что девелоперы смогут участвовать в реновации только как подрядчики, но не как самостоятельные застройщики. При этом Министерство строительства и ЖКХ России заявляет, что программа реновации будет делаться не только бюджетными средствами, но и с привлечением средств застройщиков.
Эксперты отметили, что в таких масштабных проектах неопределенность в вопросе форматов участия представителей бизнеса не допустима, поскольку не позволяет потенциальным участникам выстроить свою текущую деятельность и долговременные планы развития, грамотно спланировать инвестиционную программу.
Участники заседания также обратили внимание на необходимость разработать градостроительный стандарт, который будет применяться в ходе реновации, включающий в себя требования к вновь возводимым домам и обустройству прилегающих территорий. В числе таких требований эксперты отметили экологичность и энергоэффективность новых зданий, улучшенные планировки помещений, а также обустройство развитой социальной инфраструктуры, которая позволила бы улучшить качество жизни жителей и компенсировала увеличение их численности в результате реновации.
Также участники заседания обсудили ряд вопросов, связанных с судьбой управляющих компаний в сносимых домах и финансовых средств, которые они получали от жителей. Защиту прав жильцов переселяемых домов с точки зрения сохранения уровня коммунальных платежей и налоговой нагрузки в новых выданных им квартирах, а также влияние реновации на развитие города.
В заключительной части мероприятия члены Комитета приняли решение поставить вопрос о программе реновации на постоянный системный контроль со стороны Комитета, а также сформировать позицию Комитета по проекту федерального закона и принципиальным подходам к реализации программы реновации.
«Подводя итоги заседания хочу отметить, что, по мнению многих экспертов, программа реновации в Москве – это прообраз будущих программ в регионах нашей страны. И мы со своей стороны должны постараться сделать все, чтобы обеспечить баланс интересов граждан и органов власти в этом важном вопросе», – подчеркнул Александр Каньшин.
