Правила кадастровой оценки промышленных предприятий требуют доработок
21 июня 2016 г. в Торгово-промышленной палате РФ прошел круглый стол, посвященный вопросам кадастровой оценки объектов недвижимости промышленных предприятий, мерам поддержки промышленности в условиях высокого налогообложения.

Организаторами круглого стола выступили Комитет ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости и Центр мониторинга развития промышленности Общероссийского Народного Фронта.

Открывая мероприятие, председатель Комитета ТПП РФ Александр Каньшин кратко рассказал об итогах визита делегации Комитета в Нижний Новгород, где состоялась рабочая встреча с Губернатором Нижегородской области Валерием Шанцевым и генеральным директором Нижегородской ТПП Дмитрием Красновым.



Он подчеркнул необходимость активной экспансии в регионы и работы с территориальными торгово-промышленными палатами, поскольку это позволит эффективно охватить весь масштаб происходящего в стране, консолидировать региональный опыт и применять его для формирования инициатив на федеральном уровне.

Переходя к теме круглого стола, А. Каньшин отметил, что основной объем налоговой массы, связанной с налогообложением имущества, возникает у предприятий в результате кадастровой оценки их земли. Налог по зданиям и сооружениям формируется от балансовой стоимости. Но именно здесь кроется важная проблема – зачастую оценщик оценивает объекты промышленности как набор зданий и сооружений. В результате нередки случаи, когда, например, заводоуправление оценивается как офис, а столовая – как ресторан.



Вторая проблема – оценка земель промышленности. Часто эти земли в коммерческом плане не стоят вообще ничего, потому что на них всегда будет стоять промышленное предприятие или, например, они используются как отвал для горных пород и рекультивация почти невозможна. Но оценщик все равно оценивает их по стоимости близкой к рыночной.

Не менее важным является вопрос администрирования земельного налога. «Наш налоговый кодекс дает органам местного самоуправления право гибко регулировать ставку налога. Дифференцировать ее в зависимости от категорий земель и разрешенного использования земельного участка, а также от места нахождения объекта налогообложения. К большому сожалению, чиновники очень редко используют это право, чтобы снижать ставку для промышленных предприятий, которые объективно имеют значительно более низкую рентабельность, чем любые другие коммерческие предприятия. Возможно, имеет смысл поставить вопрос о законодательном закреплении в налоговом кодексе специальных пониженных ставок налога на землю для промышленных предприятий», – заявил А. Каньшин.

Заместитель директора Центра мониторинга развития промышленности Общероссийского Народного Фронта Дмитрий Петрожицкий в своём выступлении подчеркнул, что некорректная кадастровая оценка входит в число наиболее острых проблем, которые отмечали в ходе масштабного опроса промышленники.



В некоторых случаях кадастровая стоимость земельных участков оказывается на 60-70% выше рыночной, что приводит к существенному повышению налоговой нагрузки, увеличивает издержки предприятий, которые вынуждены сокращать персонал, сворачивать свои инвестиционные планы.

Он также привел уникальный пример предприятия в Кабардино-Балкарии, где разница между кадастровой стоимостью земельного участка в 2012 году и на конец 2013 года изменилась в 836 раз!

Д. Петрожицкий отметил, что основные проблемы кадастровой оценки состоят в отсутствии качественных исходных данных об объектах оценки, недостаточной рыночной информации о стоимости аналогичных объектов,  непрозрачности методик и механизмов расчета кадастровой стоимости.

Дмитрий Петрожицкий считает, что необходимо установить минимальные сроки проведения кадастровой оценки – не менее 10 месяцев. Таким образом, у правообладателя будет достаточно времени для предоставления объективной информации о своих объектах оценщикам, а также для рассмотрения отчетов об оценке. Важным эксперт считает также разработку правил оценки имущественного комплекса: необходимо оценивать предприятие как единое целое, ведь иногда «столовую оценивают как отдельный ресторан».

Заместитель председателя Комитета, общественный омбудсмен по вопросам, связанным с ликвидацией нарушений прав предпринимателей в сфере кадастров, земельных отношений и имущественных прав при Уполномоченном по защите прав предпринимателей в России Марина Карпова рассказала о том, что аппарат Уполномоченного проводит анализ поступающих жалоб и обращений предпринимателей, на основании которых готовится итоговый доклад Президенту России. Так по результатам 2015 года было выявлено более 230 системных проблем и предложено более 460 решений.

Она согласилась с позицией, что предприятия как единый комплекс не являются объектом оценки. И, к большому сожалению, оценочное сообщество не предпринимало ни каких мер для того, чтобы разрешить эту проблему.

Она отметила противоречие, которое возникает при оценке объектов капитального строительства (ОКС). В теории похожие по характеристикам ОКСы должны иметь примерно одинаковую кадастровую стоимость, независимо от своего месторасположения, поскольку фактически это цена «кирпичей». Но в реальности результаты оценки ОКСов неразрывно связаны с кадастровой стоимостью земельного участка, на котором они расположены. При этом земельный налог и налог на имущество в НК РФ разделены.

В итоге, только от заказчика и исполнителя зависит, будет ли изъята при оценке ОКСов ценовая доля земельного участка в конечной кадастровой стоимости или нет.

Неразрешенным остается вопрос с включением НДС в кадастровую стоимость ОКСов. При этом практика в регионах разница – в некоторых регионах НДС включается, в других нет. Проект новых методических указаний (разработан Минэкономразвития), который проходит пилотную апробацию, также не решает эту проблему.

Кроме того, существует проблема оказания давления на оценщиков со стороны органов власти, которую необходимо решить путём введения уголовной ответственности для заказчиков кадастровой оценки, считает Марина Карпова.

Заместитель руководителя Департамента экономической политики и развития города Москвы, начальник Управления финансовой и налоговой политики Мария Багреева рассказала о системе налоговых льгот, действующих для предпринимателей на территории Москвы. По ее словам, Правительство Москвы унифицировало льготы для промышленников и создало систему поддержки реального сектора.



Для предприятий и инвестиционных проектов, подавших заявку и получивших в соответствии с рядом критериев один из трех статусов (промышленные комплексы, индустриальные парки, техно-парки), ставка налога на прибыль снижается с 18% до 13,5%. Для индустриальных парков и технопарков налог на имущество вообще обнуляется. Земельный налог для промышленных комплексов снижается в пять раз, для индустриальных парков и технопарков – близок к нулю. Также действуют льготные арендные ставки. Учитывая низкую остаточную стоимость фондов, сохранение такого порядка можно рассматривать как существенную поддержку производственных компаний. При этом в отношении помещений заводоуправлений, которые находятся на территории производственных комплексов и, по сути, являются офисами, налог на имущество, рассчитываемый от кадастра, снижен в 4 раза.

Эти меры призваны стимулировать развитие промышленности в Москве и снизить фискальную нагрузку на предприятия. М. Багреева призвала участников заседания активно обращаться в органы власти Москвы для получения льготного статуса и мер поддержки. Как отметила Багреева, за последнее время мерами поддержки в рамках нового механизма воспользовались уже 10 компаний. Площадь земельных участков всех десяти получивших льготы компаний составляет около 50 га, количество рабочих мест – более 13 тыс. человек.

Заместитель руководителя Департамента городского имущества (ДГИ) Кирилл Пуртов рассказал о том, что в этом году будет проводиться кадастровая оценка, которая будет действовать в 2017-2018 году.



ДГИ совместно Департаментом экономической политики и развития города Москвы проводит работу по привязке ОКСов к земельным участкам.

В результате анализа этих привязок будет получен показатель плотности застройки, который позволит сократить количество ошибок в определении кадастровой стоимости.

По его словам, в Москве порядка 10 тыс.  промышленных объектов и земельных участков с промышленным назначением подпадают под кадастровую оценку. Он отметил, что одной из причин, которая приводит к существенному росту кадастровой стоимости земельных участков, является наличие в виде разрешенного использования так называемых «дорогих» видов. Например, основное разрешенное использование – промышленность, и дополнительно предприятие организует на своей территории торговлю, либо предоставляет сервисные услуги, что вызывает дополнение видов разрешенного использования. Поэтому предприятиям необходимо самостоятельно решать проблему с приведение в соответствие видов разрешенного использования.

Необходимо проводить уточнение границ земельных участков и данных о его площади, а также иных сведений, которые содержатся в государственном кадастре.

Важным механизмов установления адекватной кадастровой стоимости является обращение в комиссии по оспариванию при Росреестре. По его словам, наличие качественного отчета о рыночной стоимости в большинстве случаев позволяет установить кадастровую стоимость в соответствии с рыночной.

Заместитель министра имущественных отношений Московской области Юрий Лавряков подчеркнул, что в Московской области была принята схожая с Москвой программа предоставления налоговых льгот для промышленных предприятий.

Говоря о налоговой базе для кадастровой оценки, он отметил, что в Московской области 36 100 земельных участков промышленности из общего числа в 3,3 млн.



Одной из проблем установления адекватной кадастровой стоимости Юрий Лавряков  назвал низкую информированность промышленных предприятий о том, где и как можно оспорить результаты оценки.

Он привел общую статистику оспаривания результатов кадастровой оценки земельных участков в Московской области. Так в 2014 году в судах было рассмотрено 1079 заявлений (53% положительных решений), в комиссиях рассмотрено 607 заявлений (36% положительных решений). В 2016 году в судах рассмотрено 327 заявлений (61% положительных решений), в комиссиях рассмотрено 1348 заявлений (52% положительных решений).

В 2014-2015 годах по 106,1 тыс. земельным участкам было принято решение об исправлении их кадастровой стоимости. В отношении 81% земельных участков Правительство Московской области провело работу по исправлению кадастровые стоимости без обращения собственника и оспаривания.



Генеральный директор компании Эксель Партнерс Наталья Морина рассказала об особенностях предприятия как объекта оценки и проблемах оценки предприятия как единого имущественного комплекса.

Она отметила, что для оценщика, который вынужден в процессе оценки искать цены сделок по аналогичным объектам на открытом рынке, возникает проблема поиска аналогов, поскольку лишь малое число предприятий вовлечены в оборот, либо сделки производятся в закрытом режиме.

По ее словам, существует несколько подходов к оценке рыночной стоимости промышленного комплекса:

· Затратный подход. Имущественный комплекс выступает в чистом виде, без примеси других активов. Не указывает на стоимость – только затраты.

· Сравнительный подход. Мог бы стать самым надежным, но недоступен для имущественных комплексов. Технически реализуем для оценки бизнеса, частью которого является имущество.

·  Доходный подход. Наиболее часто используемый – стоимость специализированного имущества напрямую зависит от прибыльности бизнеса. Имущество здесь  рассматривается как  часть бизнеса, чаще всего продолжающегося, результат – набор внеоборотных активов.

Директор ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» Николай Волович рассказал об оспаривании установленной кадастровой стоимости имущества предприятий, практических вопросах и результатах.

Заместитель председателя Комитета Виктор Журба рассказала о законопроекте «О государственной кадастровой оценке», который в данный момент проходит обсуждение в Государственной Думе РФ. Он отметил ряд проблем, которые не решены в проекте закона. По его словам, прописанным в законе ГБУ не хватает полномочий по инициированию земельного контроля. В законопроекте не обеспечены достаточные механизмы, предотвращающие завышение кадастровой стоимости.

Также необходимо расширить механизмы информационной работы с налогоплательщиками, подключив к этой работе институт бизнес-омбудсменов в регионах и  органы федеральной налоговой службы, используя механизмы рассылки информационных писем и личный кабинет налогоплательщика.

Вызывает вопросы компетенция специалистов, которые будут проверять результаты ГКО. Если требования к работникам ГБУ, которые будут проводить кадастровую оценку прописаны, то требования к проверяющим в проекте закона отсутствуют.

Необходимо упростить требования к отчету о кадастровой оценке, где следует предусмотреть раздел «для чайников», чтобы любой гражданин смог в удобной форме получить информацию о том, какая была кадастровая стоимость и какая стоимость  будет.

В дискуссионной части круглого стола выступили представители промышленных предприятий со своими предложениями в области кадастровой оценки и вопросами к представителям органов власти.

Участники заседания посчитали интересным предложение председателя Комитета ТПП РФ по финансовым рынкам и кредитным организациям Владимира Гамзы сделать кадастровую оценку одновременно открытой офертой государства о цене выкупа данного объекта – так у органов власти появится ответственность за результаты оценки.

Подводя итоги мероприятия, А. Каньшин отметил, что участники заседания могут направлять свои предложения и вопросы в адрес Комитета для решения возникших проблем и установления эффективного диалога с Правительством Москвы и Московской области.
РИАН
10 августа 2017

Эксперт о плане превентивного удара США по КНДР: дипломатия канонерок жива
Красная звезда
19 июля 2017

Победили в честной борьбе
Красная звезда
12 июля 2017

Огонь, батарея!..

Все публикации...













При полном или частичном использовании материалов, ссылка на www.megapir.info обязательна.

Создание и оптимизация web сайта