Экономика недвижимости: защита интересов отрасли и ключевые проблемы в период кризиса
      Рассматривая реалии на рынке недвижимости, участники дискуссии в рамках секции «экономика недвижимости: защита интересов отрасли и ключевые проблемы в период кризиса» отмечали, что в условиях кризиса существенно изменились подходы к управлению и инвестированию в недвижимость. Генеральный директор RRG Brokerage и модератор секции Сергей АЗАРОВ отмел, что до кризиса инвестирование в объекты торговой недвижимости работало по простой и понятной схеме – девелопер строил объект, сдавал полезные площади в наем арендаторам, арендаторы реализовывали покупателям товар, что обеспечивало обратный поток денег, который окупал затраты девелопера.



      В нынешних условиях девелоперы вынуждены изменить подходы и работать фактически в одной команде с арендатором -  рассчитывать за него денежные потоки, за него принимать маркетинговые решения, поскольку потребительский спрос существенно снизился и резко упали доходы арендаторов. Таким образом арендодатель фактически становится партнером арендатора. Часто арендодатель начинает предлагать арендатору внести изменения в его маркетинговую политику, в линейку товаров и т.д. Т.е. арендодатель работает на «территории арендатора», чтобы повысить доходы последнего и, как следствие, свои.
     В данный момент все большее влияние на успешность объекта начинает оказывать его месторасположение, а не столько характеристики самого объекта. Для введения эффективного объекта необходимо проводить анализ окружения – выявлять конкурентов, рассчитывать недостаток товаров и услуг у населения по целевым группам и на основе этих данных прогнозировать оборот будущего объекта. Эти данные позволяют понять какой именно нужен объект девелоперу, а также определить портрет потенциального арендатора.
     Председатель совета директоров компании RRG Денис КОЛОКОЛЬНИКОВ привел некоторые статистические данные, которые напрямую влияют на «самочувствие» игроков рынка торговой недвижимости. Он отметил основные характеристики текущей ситуации: падение потребления на фоне роста цен, снижение доходов и неуверенность в завтрашнем дне, окончание «потребительского бума». Существенной проблемой является большой объем вакантных торговых площадей. Выросла закредитованность населения. Меняется профиль потребления в сторону товаров первой необходимости: продукты, медицина, транспорт и т.д. Спрос на такие товары, как одежда и обувь, развлечения, электроника и т.д. существенно падает. Соответственно это ведет к изменению арендных ставок для арендаторов по профилю продаваемых ими товаров.



      Заместитель генерального директора Корпорация А.Н.Д Александр ТИШКОВ  подчеркнул, что в таких условиях девелопер должен корректировать свою стратегию. Он выделил два основных подхода. Первый - выживание с нулевой рентабельностью, который предполагает в условиях падения доходов, уменьшения рыночной стоимости активов и роста вакантных площадей провести глубокий анализ источников доходов и расходов, сократить издержки, оптимизировать бизнес-процессы, внедрять новые технологии в целях максимального сохранения активов.
Либо избрать вторую концепцию, которая предполагает в тех же экономических и финансовых условиях агрессивно проводить анализ предложений для покупки активов, которые упали в цене и в дальнейшем их  приобретать, что помимо очевидных рисков последующего банкротства вызывает существенное увеличение нагрузки на команду специалистов девелопера. Данный подход имеет высокие риски, но позволяет увеличить доходы.
      Основатель образовательного центра по инвестированию в России "ЛиКPRO" Наталья ЗАКХАЙМ рекомендовала участникам рынка обратить внимание на малых арендаторов, которые располагаются в небольших уличных павильонах. Их будет привлекать стабильный поток покупателей, который генерируется торговым центром. При этом необходимо грамотно регулировать арендные ставки, предоставляю такому типу арендатору длительный льготный период.
      Директор департамента офисной недвижимости компании Praedium Роман ЩЕРБАК  отметил, что на рынке офисной недвижимости также царит сложная обстановка. Существенный объем площадей по-прежнему остается вакантным. В офисах класса А – до 25% площадей, в классе В/В+ –  17%. Всего вакантных площадей: в классе А –  1 904 860 кв.м, в классе В/В+ –  2 021 867 кв.м. Пути решения этой проблемы универсальны для всех типов офисов. Среди них можно выделить: переезд арендатора за счет собственника офиса, арендные каникулы, скидки, заморозка индексации арендных ставок, выполнение отделки помещений на средства арендодателя, отказ от валютных ставок аренды, снижение требований к профилю и уровню арендаторов, «нарезка» офисных помещений на более мелкие.
     Председатель совета директоров ЗАО «Национальное агентство развития жилищных фондов социального и коммерческого найма» Михаил ГРИН обратил внимание участников секции на необходимость развивать жилую недвижимость,  и в частности, расширять рынок арендной недвижимости, что имеет существенное значение при реализации крупных инвестиционных проектов, которые требуют привлечения большого объема трудовых ресурсов на время строительства объектов.




      Начальник отдела привлечения и сопровождения инвестиций Департамента Москвы по конкурентной политике Василий КАЛИНКИН рассказал о важном информационном ресурсе Правительства Москвы, который направлен на эффективную работу с потенциальным инвестором -  единой торговой площадке города Москвы. Она позволяет проводить участие в торгах прозрачно и доступно, дает возможность обезличенного участия в торгах, повышает их эффективность. При это на торги могут быть вставлены земельные участки, акции, нежилые и жилые помещения, объекты культурного назначения, объекты гаражного назначения и др.
     Заместитель председателя Комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Виктор ЖУРБА обратил внимание участников секции на необходимость повышать прозрачность и прогнозируемость рынка недвижимости. Налогообложение от кадастровой стоимости породило массу споров об адекватности кадастровой оценки поскольку в соответствии с законом кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной. Поэтому необходимо создать систему мониторинга рынка недвижимости, которая позволит широкому кругу лиц устанавливать реальную рыночную стоимость объектов.



     Генеральный директор ООО «Институт Территориального Планирования «Град» Анна БЕРЕГОВСКИХ подчеркнула, что в настоящее время у потенциального инвестора нет возможности добиться преемственности и согласованности решений всех уровней власти ответственных за управление территориями, что существенно влияет на права инвестора. Для решения этой проблемы необходимо развивать информационно-аналитическую систему управления развитием территорий и недвижимостью. Она позволяет получать информацию о состоянии и использовании территории, об установленных разрешениях и ограничениях. Повышает качество градостроительных решений. Ведет к увеличение поступлений в местный бюджет налоговых и арендных платежей за землю за счет формирования полной базы данных ГКН и повышения экономической эффективности использования территории.



      Заместитель председателя Комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Лариса УСОВИЧ рассказал о механизмах защиты прав предпринимателей в сфере имущественных прав, кадастра и земельных отношений. Она призвала шире использовать такие инструменты, как направление претензий и жалоб в органы, созданные внутри профессионального сообщества (оценщики, кадастровые инженеры), жалобы в уполномоченные государственные органы (Росреестр), внесудебный порядок пересмотра решений уполномоченного органа, судебную защиту.
Красная звезда
23 июня 2017

В свете общественного мнения
Красная звезда
26 июня 2017

Конкурс памяти маршала артиллерии
Красная звезда
31 мая 2017

Методами «народной дипломатии»

Все публикации...













При полном или частичном использовании материалов, ссылка на www.megapir.info обязательна.

Создание и оптимизация web сайта